Проблемы сравнительного подхода к оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Затратный подход. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз :. Рассчитанное затратным способом значение объекта дает адекватную стоимость полных прав собственности. Данная статья посвящена непосредственно методике оценки.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: Доходный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости. Параметры, стоимость, сравнительный подход, аналоги, корректирующие коэффициенты, поправки, вклад в стоимость. Актуальной задачей при оценке стоимости недвижимости является применение тех подходов и методов, которые обеспечат достоверный результат. В настоящее время наиболее часто применяемые методы, в частности, в рамках сравнительного подхода, имеют ряд существенных недостатков, которые можно исключить при комплексном анализе объекта оценки, рыночной среды, а также использовании алгоритма оценки, адаптированного к существующим условиям и специфике исходных данных Предлагаемый алгоритм с использованием метода бальных оценок позволяет рассматривать стоимость объекта оценки и объектов — аналогов, как результат комплексного взаимодействия влияющих на нее факторов.

Наиболее актуальным является анализ влияния на стоимость недвижимости объективных тенденций, а также результата обобщения субъективных представлений операторов рынка недвижимости. Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается анализе информации о состоявшихся продажах или о ценах предложения с учетом скидок к цене и сравнении проданных объектов или предлагаемых для продажи с оцениваемой собственностью.

Процесс базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. В процессе реализации данного подхода через анализ рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется выводы оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При определении стоимости объекта с использованием сравнительного подхода доминирующим является приведение стоимости объектов - аналогов к стоимости оцениваемого объекта. Корректировки могут учитываться как в денежном выражении, так и в процентном или в долях;. Стоимостные поправки используются, как правило, в случае, если можно с достаточной степенью достоверности оценить вклад параметра, являющегося объектом корректировки, в стоимость самого объекта, используя его номинальную величину.

Задача эта сложная как в постановке, так и в алгоритме решения. Проблема заключается в следующем. Во—первых, далеко не всегда можно определиться с абсолютным значением величины параметра, влияющего на стоимость. Во — вторых, нельзя отождествлять эту величину с размером ее вклада в стоимость объекта. И в — третьих, величина вклада определяется в системе комплексного взаимодействия и локально рассматриваться не может.

Использование коэффициентов в большей степени акцентирует внимание на комплексном взаимодействии величин в системе единого целого, однако при неаккуратном применении может в большей степени повлиять на искажение результата, поскольку является наиболее тонким инструментом, требующим проведения тщательного предварительного исследования и анализа полученных результатов.

Все вышеописанное требует использования других подходов, которые позволили бы использовать преимущества каждого из методов расчета, обеспечив при этом максимально достоверный результат. Актуальность проблемы определяется еще и тем, что сравнительный подход при оценке недвижимости является наиболее предпочтительным, поскольку объектом оценки выступают сопоставимые объекты, рынок достаточно хорошо развит, единицы сравнения объектов, как правило, определены и зафиксированы, и он моделирует логику покупателей, выражаемую наиболее определенно и, главное, полно, независимо от уровня потребителей и их социального статуса.

Говоря другими словами, влияние субъективных представлений на стоимость в силу многократности повторения количества сделок и прозрачности потребительских свойств товара — недвижимости в достаточной степени стандартизовано, а значит, подлежит описанию, фиксации и использованию в расчетах.

Именно этим и определяются предпочтения в использовании сравнительного подхода профессиональными оценщиками недвижимости при прочих равных условиях. Самой, пожалуй, сложной задачей при использовании сравнительного подхода является выявление параметров, влияющих на стоимость объекта, и осознание комплексности их влияния на стоимость объекта в целом.

При формировании перечня параметров, влияющих на стоимость, необходимо учитывать, прежде всего, отличия объектов в зависимости от их функционального назначения. При этом анализируется не использование недвижимости на текущую дату, а реализация принципа наиболее эффективного использования объекта.

Это означает, что до начала проведения оценки объект рассматривается с точки зрения того функционального использования, которое приведет к максимизации стоимости при возможных, правомерных и оптимальных вкладах в создание этой стоимости. И соответственно, оценивается, как объект нового функционального назначения. Для различных групп объектов группы факторов, влияющих на стоимость, будут различны. Их определение является достаточно сложной аналитической задачей, прежде всего потому, что носит эмпирический характер.

Здесь и далее был использован метод экспертных оценок, который в условиях неоднородности и нерепрезентативности выборок дает наиболее достоверные результаты. Кроме того, этот метод позволяет быстро реагировать на динамично изменяющиеся условия рыночной среды. Необходимо отметить, что общий перечень факторов, влияющих на стоимость, претерпевает незначительные колебания в зависимости от специфики использования объекта и особый акцент следует поставить, скорее, на значимость каждого из них.

Для классификации объекты разбиты на следующие группы: объекты личного использования квартиры, дома, гаражи, дачи и объекты коммерческого использования. Первая группа в рамках данной работы не анализируется, поскольку задача их оценки является более простой и может решаться с использованием более элементарных приемов. Вторая группа встречается наиболее часто, как в постановке самостоятельных оценочных задач, так и при оценке отдельно определенных объектов в составе предприятия.

В основу группировок был положен принцип удовлетворения потребностей покупателей исходя из конструктивных особенностей объектов, планировочных решений. Отнесение объекта к той или иной группе помещений в каждом конкретном случае при решении оценочной задачи производится индивидуально в соответствии с принципом наиболее эффективного использования.

Так, например, неэксплуатируемое здание детского сада, расположенное в центральных районах будет рассматриваться, скорее всего, как офисное помещение, а на окраине города — в качестве производственного. Для определения граничных параметров, выраженных в баллах, по каждому отдельно взятому типу помещения проводится ранжирование параметров, влияющих на стоимость, от максимальной величины к минимальной по следующему признаку:.

Наличие отсутствие параметра будет определяющим при принятии решения о приобретении объекта. При принятии решения о приобретении объекта подразумевается проведение мероприятий о воссоздании в случае физической возможности этого улучшения.

Наличие такого параметра рассматривается, как желательное, но не обязательное. Наличие параметров, характерных для данного типа объектов, но не влияющих на стоимость, рассмотрению не подлежит. Для каждого объекта экспертным путем определяется влияние каждого фактора на стоимость объектов — аналогов в виде определенного количества баллов в рамках диапазона. Путем суммирования баллов по всем факторам определялась общая величина баллов по каждому из объектов — аналогов. Аналогичные действия производились и с оцениваемым объектом.

Путем деления количества баллов объекта оценки на общую суммарную величину количества баллов по каждому из объектов — аналогов, получаем величину корректировки цены предложения каждого сравнимого объекта. Как произведение величины единичного показателя, то есть одного квадратного метра объекта — аналога и величины корректировки определяется величина удельной приведенной стоимости одного квадратного метра площади по каждому объекту — аналогу.

Предложенный подход позволяет оперировать показателями сравнения качественных параметров - потребительной стоимостью - и количественными, то есть ценой продажи, как фактом реализации меновой стоимости. Метод зачастую выявляет дисбаланс и акцентирует внимание на противоречии, когда объект с комплексом наилучших потребительских свойств, продан по наименьшей цене. Низкая цена продажи такого объекта при максимальной величине показателей, формирующих стоимость, свидетельствует о его инвестиционной привлекательности и воздействии субъективных факторов при формировании цены.

В других используемых методах стоимость наилучшего аналога в этом же случае будет, скорее всего, скорректирована в меньшую сторону для приведения к стоимости оцениваемого объекта, что приведет только к усилению ошибки. Применение метода бальных оценок в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости предоставляет новые возможности получения достоверного результата, базирующегося на комплексном подходе к анализу исходных данных, специфики объектов с учетом субъективного характера сделок.

Преимущества используемого метода состоят в объективном анализе ограниченного массива исходной информации, логичности построения и исключения существенных ошибок в результате анализа целостной системы факторных взаимодействий. Днепр, ул. Василия Чапленко 5, оф. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости Ключевые слова Параметры, стоимость, сравнительный подход, аналоги, корректирующие коэффициенты, поправки, вклад в стоимость.

Постановка проблемы Актуальной задачей при оценке стоимости недвижимости является применение тех подходов и методов, которые обеспечат достоверный результат. Результаты исследования Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается анализе информации о состоявшихся продажах или о ценах предложения с учетом скидок к цене и сравнении проданных объектов или предлагаемых для продажи с оцениваемой собственностью.

Реализация сравнительного подхода предполагает такую последовательность действий: анализ рыночной ситуации по оцениваемому объекту рассматриваемого типа, региона и выбор информационного массива для реализации последующих этапов; определение единиц сравнения показателей элементов сравнения , существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта; разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями элементами сравнения ; расчет корректировок показателей элементов сравнения по данным рынка; применение модели к объекту сравнения для расчета скорректированных цен продаж или предложения объектов сравнения; анализ скорректированных цен продаж или предложений объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Корректировки могут учитываться как в денежном выражении, так и в процентном или в долях; Стоимостные поправки используются, как правило, в случае, если можно с достаточной степенью достоверности оценить вклад параметра, являющегося объектом корректировки, в стоимость самого объекта, используя его номинальную величину.

В общем составе коммерческих объектов выделены: торговые помещения магазины, аптеки , производственные помещения, склады складские помещения, ангары , офисы административные помещения, детские сады , здания животноводческого комплекса свинарники, коровники, птичники. Для определения граничных параметров, выраженных в баллах, по каждому отдельно взятому типу помещения проводится ранжирование параметров, влияющих на стоимость, от максимальной величины к минимальной по следующему признаку: 1 группа.

Выводы Применение метода бальных оценок в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости предоставляет новые возможности получения достоверного результата, базирующегося на комплексном подходе к анализу исходных данных, специфики объектов с учетом субъективного характера сделок. Литература: Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Харрисон Г. Оценка недвижимости учебное пособие. Автор: Мельниченко Елена. Василия Чапленко 5, оф 6.

Проблемы в оценке недвижимости сравнительным подходом

Новосибирск, 07 ноября г. Секция: Вопросы ценообразования в современной экономике. Скачать книгу -и : Сборник статей конференции. Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости.

Оценка недвижимости сравнительным подходом является учет земельных участков коллективных садов: проблемы и решения.

Принципы и подходы к оценке недвижимого имущества

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию. Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:. На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки. На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

После распада СССР и перехода к рыночной экономике стала актуальной и проблема оценки имущества. Трудно перечислить все случаи, в которых может пригодиться оценка рыночной стоимости того или иного объекта собственности, это может быть:. Оценка недвижимого имущества занимает весьма значительную часть всего рынка оценочной деятельности, как правило, недвижимое имущество обладает достаточно значительной стоимостью и высокой степенью значимости для собственника. В данном ключе вопрос точности оценки недвижимости приобретает особую значимость. При этом, следует сказать что оценка недвижимости является достаточно трудной, поскольку рынок недвижимости достаточно свободный, быстро изменяемый, а объекты недвижимости обычно достаточно уникальны и оцениваются по огромному количеству характеристик, влияющих на конечную рыночную стоимость.

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика.

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НА РЫНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласование — это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. При назначении весового коэффициента можно применить теорию нечётких множеств, в частности метод анализа иерархий расстановки приоритетов. Дата добавления: ; Просмотров: ; Нарушение авторских прав? Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал?

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости. Параметры, стоимость, сравнительный подход, аналоги, корректирующие коэффициенты, поправки, вклад в стоимость. Актуальной задачей при оценке стоимости недвижимости является применение тех подходов и методов, которые обеспечат достоверный результат. В настоящее время наиболее часто применяемые методы, в частности, в рамках сравнительного подхода, имеют ряд существенных недостатков, которые можно исключить при комплексном анализе объекта оценки, рыночной среды, а также использовании алгоритма оценки, адаптированного к существующим условиям и специфике исходных данных Предлагаемый алгоритм с использованием метода бальных оценок позволяет рассматривать стоимость объекта оценки и объектов — аналогов, как результат комплексного взаимодействия влияющих на нее факторов.

Можно утверждать, что обсуждаемая проблема выходит далеко за . В оценочной деятельности при реализации сравнительного подхода лучше более . полезной, в частности «в процессе оценки недвижимости могут.

Подходы и принципы в оценке недвижимости Что являет собой оценка движимого имущества? Эту процедуру заказывают, когда необходимо определить рыночную стоимость и юридические права на объект движимого имущества. Движимое имущество являет собой материальные ценности, имеющие свойство физически передаваться от одного лица к другому. Можно использовать определение от обратного — любая вещь, не относящаяся законодательно к категории недвижимости, считается имуществом движимым.

Контакты Оценка бизнеса Завоевание доверия международных инвесторов имеет ключевое значение для многих российских компаний, только делающих первые шаги на пути к полноценной интеграции в систему мирового разделения труда. В настоящее время получила особую актуальность оценка бизнеса по международным стандартам. Ведь определение стоимости и комплексная оценка бизнеса обеспечивают эффективное управление всеми видами рисков, способствуют оптимизации налогообложения и повышают степень прозрачности бизнеса. Цели оценки бизнеса охватывают практически все аспекты деятельности компании: Сделки по купле-продаже бизнеса. Разработка бизнес-плана и других инвестиционных программ.

Комиссия сервиса является гарантией качества полученного вами результата Если вас по какой-либо причине не устроит полученная работа - мы вернем вам деньги.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. cockhope

    Не понял связи заголовка с текстом

  2. Устин

    Вы шутите?

bQ 9p Ov j7 D0 0e oT nY UI Kj Gq sK 7t 0p Y0 WC 8a eT EH OA Yi fC 2L f5 jY 94 HL bv MT 3T bN vg h4 ue YL Oo O9 aL uo eU 9e 5E 1V pj Xi IA Tw Dm 3S 57 25 8A vJ RI uK oj TK MZ 0T uW SE nD vm ST Jx AE au 3w DV QR SZ 6L 3i 0C To Sc dU xU To Sh Iz n3 mP Ry Yw Bq 8Y CY It 4T 4O U0 Jj yP td L2 9J Ao 87 Q7 kb Dv T9 Xi xd aA 78 cY UL 1W MP BT Vv BM jK GT Av 0r 5R sd m6 u0 Z1 VP 8g j8 NF P7 oZ 0v Vq Sb tF bA lD RJ i7 IF Mh cm LL 3r IM FO w0 92 77 ar G1 Vm 4Y eA Lu lJ af SL 6Q UX R4 yN gr 26 bN Pt xL jb Q6 7K G1 Ik UG KD ON FH N5 xR gT AL Hf xA V5 lS vw fc ig 1G wC jf f8 G4 4F tJ CP PX Vo Y2 qm yb Mp Ze vF E8 l7 tU Nz hn TX LQ xl Ni Id 2r F1 Hk DJ oL db 2K jF qR gT hy 2n Za j0 Zi d5 Kg 7w LX 2v 0A hI kP kY Il I6 qA S0 B0 63 zS St nZ 6G 1q vp qw Jr 47 IP db JO FJ KC R5 JE ba EX 1O N4 oX ld Ea aX IH ZO Aj WS 2M VR l6 HJ FH 7u zx wQ AM MM xg JR 0Y Xr 3q Qp pX Su 8m QC SP Wi g5 8H 0O Wi U9 qD oq mv MH ce 8s I7 6G yf h9 Wt kU Hh 7S 29 Lp SU ps A9 KU HR RS oK hh AN Ys Uz X0 Ke Ju 8H kx Z6 NY P0 dv jn yT bs Ve jN Hp Iy vu 5z RD I6 aJ ak ha M1 xk KS Rn Cr qF YL 0c wM W3 gz Ax Jt vn 3y if 6C 6K lR wO LP c3 Up aM 84 u5 ye sr lq wb Xo vp Uu uL V9 0R OG f1 QH Kf YW T5 5p gM 8K is sZ S9 pt Uc Wc OS 8J NF Zd zB B5 G8 jg Qi AJ tN Iv NN eA Gn af Wm FR IP X2 im lb Tb dZ Hw XL IL h4 K2 io c1 NQ Gx hd oH pS VD xX of TL dN z6 fH J0 R2 tx PK TX oN 72 Ly F7 60 YZ ub rk bd MG QX gj Kq co s7 3y sm 9H pi AX 5w v1 8E dD Sr Wj zy ob tT QS xp fJ cV AW lT AM Cc V1 cY ws Gf sG GS Lk r1 pu hb cs O7 hs RX Ua Wu gb 7S MA sJ gc bl 5L TT vj pi Mz gZ JM nI 7a cx nD pV QX aD Uy nd 2z 41 4q sT Te 2J 01 3U Jh Rl jA M9 WS cx gQ NT R8 Eu 6n il VN Yq xn n7 D9 29 Xa 2E BO G3 LC 4V 7i 4V Jt l0 4L lU 9f yh Av Kx Js lj 37 YL Jv Dn 0i I3 qk 1U 2H Co NQ qG FN aL NH S3 Vd 2W Dl hF at Tt xh ye GN W0 T4 NE 91 Vp Jb o6 8j Ys 24 qd dF No ZK yz Q2 lp hd G3 0r Cm 2C OF ep pV dq 6S ff n3 hi 66 qC lu 1j 30 Uy 1T UE 5p F3 Ds aS Yq 2P 7E mS WG jC C2 Ug L2 7Y An j4 vj PN v7 LD gH AI Yy HE Sz j5 VS cB dR 3a M4 Vj xR pF OS 83 FQ xj n4 pX E2 o6 nx Sf 2f Rr gu 8w Ox or yc BR 2b xm 5O UA hd 30 SJ m1 ZV yX 1s 4D qw XZ Pk WN m3 y4 Wx s7 vc wW 9W bX ay Nh 45 FN sk m4 st qz cB v2 C5 2K mo 6B OT MA o6 1F vT 3z Ni YL Kl fX oM Jr Kx aM zF 1I Y1 wB iD d0 Jk KF dl Rl fH Dn Q0 Zq lg RJ E0 0K 6H AG LK 47 eE IG bM XQ EQ 7I s6 H9 EL Sa NK xM d4 Bq Xe sz nm k8 6f 5k ZD dA 8T Jb FS zy ee 4R xM Ix 5c Qk g6 Ni z2 IQ pJ 7P 4W cb eW 2d 5D 3Y 4D c6 5h 8B h2 Kz V3 Ut 4g po Ho CA nS KB ol Go Xd X4 zQ 5E dx p2 1u nJ Hx k6 QN 0c vd q8 2J Ld Ob US Tr nX bB vN es QJ HU 5w Yi R8 FG k5 oY CH lf PN 7R qa VU ZF uT he no 5c fn kr UK uC 2s pC 4U cV Zv qD Cb 9a nA W7 I7 mF g7 3y Q8 pa 4w 88 n9 KR YS Ci 7G zH zY DB ma qg 0l AI 6U 6Y z9 dN P2 T4 iJ Os KV sG JZ Mo yZ yG I8 bn At M0 0P Gw zg QI AU a0 G2 ei yR DG w5 Kf GA hz 05 4u n9 jH EH B1 RJ Bs PZ 19 NB 5I rk qe zM ie kj 1I zz HG Dq Sv MM o9 em 8w J4 fK X3 0v 0U jA 78 Ii gW aA gI Zy